La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) régit depuis 2018 la prise en charge des dégâts des eaux et des incendies entre les assureurs des occupants et des copropriétés. Son objectif : simplifier la gestion, accélérer les indemnisations, et limiter les recours croisés. En pratique, elle structure aussi le rôle du syndic, du gestionnaire et des prestataires d’intervention (plombier, recherche de fuite, assèchement, remise en état).
Ce guide opérationnel s’adresse aux syndics professionnels, gestionnaires de copropriété et bailleurs sociaux qui doivent piloter un sinistre dégât des eaux en 2026. Il détaille les seuils, les étapes, les responsabilités et les pièges à éviter, sans se substituer à l’analyse juridique au cas par cas par votre courtier ou votre assureur.
L’enjeu est concret : un sinistre mal géré coûte du temps, des relances, des conflits entre copropriétaires, et peut engager la responsabilité du syndic. À l’inverse, une procédure standardisée fluidifie la résolution, sécurise les indemnisations, et préserve la relation avec les occupants.
Comprendre la convention IRSI : principe et tranches
La convention IRSI s’applique entre les assureurs adhérents (qui couvrent l’écrasante majorité du marché français) pour les sinistres dégât des eaux et incendie en immeuble collectif. Elle prévoit principalement :
- Une règle d’assureur gestionnaire : un seul assureur pilote le sinistre, simplifiant la relation pour l’occupant.
- Trois tranches de dommages, avec des règles distinctes :
- Tranche 1 (T1) : jusqu’à 1 600 € HT par local sinistré.
- Tranche 2 (T2) : de 1 600,01 € HT à 5 000 € HT par local.
- Au-delà de 5 000 € HT : sortie du dispositif IRSI, application du droit commun et des recours classiques.
Les montants sont à actualiser selon les avenants en vigueur ; toujours vérifier auprès de votre assureur la version applicable à votre sinistre. La logique : plus le sinistre est faible, plus la procédure est rapide et déclarative ; plus il monte en montant, plus l’expertise et la documentation sont exigées.
Étape 1 — Déclaration et identification de l’assureur gestionnaire
Dès la découverte du sinistre, l’occupant et/ou le syndic déclarent à leurs assureurs respectifs dans le délai contractuel (généralement 5 jours ouvrés). L’assureur gestionnaire désigné par la convention prend la main : c’est généralement l’assureur de l’occupant du local sinistré.
Le syndic doit :
- Recueillir l’identité du local sinistré, des locaux mitoyens potentiellement à l’origine de la fuite, et de la copropriété.
- Identifier l’assureur multirisque copropriété et l’assureur de l’occupant.
- Communiquer rapidement au gestionnaire les coordonnées des copropriétaires et locataires concernés.
- Conserver la traçabilité de toutes les communications (mails datés, photos, constats).
À 2026, la dématérialisation est la norme : la plupart des assureurs proposent une déclaration en ligne avec dépôt de photos. Anticiper les pièces (constat amiable, copie du contrat de bail, identifiant copropriété) accélère la prise en charge.
Étape 2 — Recherche de fuite et plombier d’intervention
La recherche de fuite est l’étape qui débloque tout le reste. Sans identification précise de l’origine, l’assureur ne peut pas qualifier le sinistre ni déclencher la prise en charge des réparations.
Deux cas :
- Fuite apparente (joint visible, robinetterie défectueuse) : intervention plombier standard, devis et facture transmis à l’assureur gestionnaire.
- Fuite non apparente : recherche de fuite spécialisée (caméra thermique, gaz traceur, corrélation acoustique). Le coût peut atteindre plusieurs centaines à quelques milliers d’euros selon la complexité.
La convention IRSI prévoit la prise en charge de la recherche de fuite par l’assureur gestionnaire, y compris pour les locaux non assurés ou non occupés (jusqu’aux limites prévues par votre contrat). Le syndic doit s’assurer que l’intervenant est qualifié, dispose de l’assurance décennale et fournit un rapport documenté (localisation, méthode, photos, schéma).
Un mauvais rapport de recherche de fuite peut bloquer le dossier pendant des semaines. Il vaut mieux payer un intervenant rigoureux qu’un intervenant low-cost qui produira un rapport contestable.
Étape 3 — Expertise et chiffrage des dommages
En T1 (jusqu’à 1 600 € HT), une simple déclaration et un chiffrage par l’occupant suffisent généralement. Le gestionnaire indemnise sur barème.
En T2 (1 600 à 5 000 € HT), une expertise amiable est missionnée par l’assureur gestionnaire. L’expert se déplace, constate, chiffre les dommages, et rédige un rapport.
Le syndic doit faciliter l’accès :
- Aux parties communes (caves, gaines techniques, paliers).
- Aux parties privatives mitoyennes si nécessaire (avec accord du copropriétaire).
- Aux justificatifs (factures, devis, plans).
Au-delà de 5 000 € HT, le dossier sort d’IRSI et passe en droit commun. L’expertise devient contradictoire (chaque partie peut mandater son expert) et les délais s’allongent. Pour les copropriétés mal gérées, il n’est pas rare qu’un sinistre dépasse les seuils à cause d’un dégât prolongé : intervenir vite sur la cause limite l’escalade.
Étape 4 — Assèchement, mise en sécurité, remise en état
Pendant que l’expertise se déroule, le syndic doit faire arrêter le dégât et stabiliser la situation :
- Couper l’arrivée d’eau si nécessaire.
- Mettre en place un assèchement (déshumidificateurs, ventilation) pour limiter les moisissures et la dégradation des matériaux.
- Sécuriser les zones (étais, balisage si plafond fragilisé).
- Documenter l’état avant remise en état (photos, vidéos).
L’assèchement est essentiel : un local mal séché entraîne des champignons (mérule, moisissures) qui multiplient les coûts par 3 à 5. Un assèchement professionnel utilise des appareils calibrés et un suivi hygrométrique.
La remise en état (peinture, sols, faux plafonds, menuiserie) intervient après séchage complet et accord de l’assureur. Un syndic qui fait refaire trop tôt prend le risque que les travaux soient à refaire et non remboursés.
Étape 5 — Indemnisation et clôture
L’indemnisation suit le chiffrage validé. Les modalités :
- Versement direct à l’occupant ou au copropriétaire pour les parties privatives.
- Versement à la copropriété pour les parties communes.
- Application des franchises et limites prévues au contrat.
Le syndic conserve une fiche sinistre complète : déclaration, recherche de fuite, expertise, devis, factures, indemnisations, courriers. Cette traçabilité est précieuse en cas de récidive du sinistre ou de mise en cause ultérieure.
La clôture intervient quand toutes les parties ont été indemnisées et que les recours éventuels sont éteints. Pour les sinistres en limite de seuil ou contestés, un suivi par le courtier de la copropriété est utile.
Tableau récapitulatif : tranches IRSI 2026
| Tranche | Montant HT par local | Expertise | Procédure |
|---|---|---|---|
| T1 | Jusqu’à 1 600 € | Non systématique | Déclarative, rapide |
| T2 | 1 600,01 € à 5 000 € | Expertise amiable gestionnaire | Standardisée |
| Hors IRSI | Au-delà de 5 000 € | Expertise contradictoire | Droit commun, recours classiques |
(Montants à confirmer avec votre assureur — l’avenant en vigueur prime sur ce tableau.)
FAQ — Dégât des eaux IRSI et copropriété
Quel est le délai légal pour déclarer un dégât des eaux ? Le délai contractuel standard est de 5 jours ouvrés à compter de la connaissance du sinistre, sauf clauses particulières. Un retard de déclaration peut entraîner une réduction de l’indemnisation si l’assureur prouve un préjudice subi.
Qui paie la recherche de fuite : copropriété ou copropriétaire ? La convention IRSI prévoit la prise en charge par l’assureur gestionnaire, dans les limites de la garantie souscrite. En pratique, le syndic doit toutefois être attentif à la qualification du local d’origine : si la fuite vient des parties communes (colonne montante par exemple), la copropriété est responsable ; si elle vient d’une partie privative, le copropriétaire concerné.
Que faire si l’assureur tarde à instruire le dossier ? Relancer par écrit (mail avec accusé de réception, lettre recommandée), saisir le médiateur de l’assurance après 60 jours sans réponse, ou impliquer le courtier de la copropriété. Documenter chaque relance.
Un sinistre IRSI peut-il être refusé ? Oui, si le sinistre est exclu du contrat (défaut d’entretien manifeste, sinistre antérieur non déclaré, fausse déclaration), si la cause sort du champ IRSI (incendie volontaire par exemple), ou si la garantie est suspendue (non-paiement de prime).
Comment limiter les dégâts des eaux récidivants en copropriété ? Audit régulier des colonnes communes (vétusté, joints), entretien préventif des canalisations, installation de vannes anti-fuite à détection sur les parties communes, sensibilisation des copropriétaires aux signaux faibles (taches au plafond, odeurs d’humidité). Le coût de la prévention est très inférieur au cumul des sinistres récurrents.
Pourquoi structurer une procédure IRSI standardisée
Un syndic qui dispose d’une procédure écrite et d’un prestataire d’intervention identifié à l’avance résout les sinistres en 30 à 60 jours. Un syndic qui improvise met 3 à 6 mois et accumule les plaintes. La différence se joue sur trois points : la rapidité de la première intervention plombier, la qualité du rapport de recherche de fuite, et la traçabilité documentaire.
Pour les copropriétés de plus de 30 lots, formaliser un protocole sinistre dans le règlement intérieur ou dans la procédure interne du syndic apporte une vraie valeur : il définit qui appelle quoi, dans quel ordre, avec quel délai. Il devient un actif de gestion.
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La Maison des Services intervient sur les sinistres dégât des eaux en copropriété : plomberie, recherche de fuite non destructive (caméra thermique, gaz traceur), assèchement professionnel, remise en état (peinture, sols, faux plafonds).
Nos équipes travaillent au quotidien avec des syndics, courtiers et assureurs : rapports d’intervention conformes aux exigences IRSI, devis détaillés, traçabilité photos avant/après. Le tout sous assurance décennale.
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Pour aller plus loin : plomberie Montpellier, services syndics de copropriété, assurances et certifications, convention IRSI : champ d’application, fuite d’eau urgence copropriété.
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